房租怎麼調整?實務經驗淺析
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- 發佈：2018-04-30
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- 作者：蘇奕全律師
近來不少房屋租賃的案件與諮詢，蠻多的爭議都圍繞在已經簽訂租約的情況下，能否再調整租金?其實這種案件雖然為數眾多，但是現行規定下其實多有所依據，而且通常在審閱過租約後，個案上應該都會有答案。
按民法第442條規定， 租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
次按同法第422-1條規定， 租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
又按同法第835-1條規定， 地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。
末按同法第837條規定， 地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。
此外近來亦有專法增訂即租賃住宅市場發展及管理條例，因此對於房屋租賃的相關爭議，第一步不外是要求當事人提供契約，然後研議裡面的約款，探詢爭議點，再比對契約與法令，最後提供相對應的建議與策略。
只是在有約定期限的房屋租賃契約中，除非雙方同意的情況下，原則上必須依照契約原定的條件履行，雖然要求調整房租(通常承租方是要求調降)一定會有不得已的原因，但是也通常不是於法有據的理由。
然後在談不攏事實上又無法繼續履行的情況下，也就只能循著終止租約的約款或相關法令規定處理，而在眾多雷同案件的累積之中，我們不難發現，天有不測風雲，人有旦夕禍福，將來的事通常只能將來再說。
雖然法律的規定是希望契約能夠履行到完畢，但是也不外有解除與終止的規範，而在撇開這些硬性的文字後，我們都還是希望，自己與他人能夠信守承諾，不論有無白紙黑字，可是真正成熟穩健的人可以完全體會，不論身不由己或奸詐狡猾，背信忘義與包藏禍心始終會存在，如同陰影之於陽光，建構出多樣的人生藍圖。
