房租怎麼調整?實務經驗淺析

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近來不少房屋租賃的案件與諮詢,蠻多的爭議都圍繞在已經簽訂租約的情況下,能否再調整租金?其實這種案件雖然為數眾多,但是現行規定下其實多有所依據,而且通常在審閱過租約後,個案上應該都會有答案。


按民法第442條規定, 租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。

次按同法第422-1條規定, 租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。

又按同法第835-1條規定, 地上權設定後,因土地價值之昇降,依原定地租給付顯失公平者,當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權,如因土地之負擔增加,非當時所得預料,仍無償使用顯失公平者,土地所有人得請求法院酌定其地租。

末按同法第837條規定, 地上權人,縱因不可抗力,妨礙其土地之使用,不得請求免除或減少租金。


此外近來亦有專法增訂即租賃住宅市場發展及管理條例,因此對於房屋租賃的相關爭議,第一步不外是要求當事人提供契約,然後研議裡面的約款,探詢爭議點,再比對契約與法令,最後提供相對應的建議與策略。


只是在有約定期限的房屋租賃契約中,除非雙方同意的情況下,原則上必須依照契約原定的條件履行,雖然要求調整房租(通常承租方是要求調降)一定會有不得已的原因,但是也通常不是於法有據的理由。


然後在談不攏事實上又無法繼續履行的情況下,也就只能循著終止租約的約款或相關法令規定處理,而在眾多雷同案件的累積之中,我們不難發現,天有不測風雲,人有旦夕禍福,將來的事通常只能將來再說。


雖然法律的規定是希望契約能夠履行到完畢,但是也不外有解除與終止的規範,而在撇開這些硬性的文字後,我們都還是希望,自己與他人能夠信守承諾,不論有無白紙黑字,可是真正成熟穩健的人可以完全體會,不論身不由己或奸詐狡猾,背信忘義與包藏禍心始終會存在,如同陰影之於陽光,建構出多樣的人生藍圖。

 

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