是不是凶宅? 實務經驗淺析
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- 發佈：2018-05-09
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- 作者：蘇奕全律師
近來又結束了一件有關凶宅爭議的案件，即臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第40號，而這種案件的認定其實審理實務上已經多有所見解，而多數的案件其實也能夠有所判斷。
按該判決指出：... 又參考中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於97年7 月22日以房仲全聯字第97115 號函詢主管機關內政部解釋「凶宅」之認定標準，以便明示於不動產說明書內，減少消費者紛爭，內政部則於同年7 月24日以內授中辦地字第0970048190號函覆：「…按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，有上開函文2 份在卷可參。上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務，應堪作為社會上一般交易通念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。...
上述的法律爭議其實已經算有所定論，只是在各案判斷適用上還是會有所差別，而本件的案例事實又有一個年代久遠的因素，又按該判決指出：... 是否得單憑上開報紙所載內容，認定系爭不動產確曾於76年9 月10日發生男子自焚死亡事件，已有可疑。至證人亦係聽聞街坊鄰居之口耳相傳，並查閱上開報紙，始知悉系爭不動產曾於76年間發生上開火災情事，亦非親自見聞該項事實，其所為之證言，亦難以證明系爭不動產確實有於76年間發生男子自焚死亡事件。...
因此本件的認定事實與適用法律並無違誤，而自己也能圓滿快速完成委託人的期待，算是律師日常的小確幸了，而自己更大的幸運是能夠不斷延續與擴散這樣的幸運與圓滿到能力所及的地方。
不過想的深入一點，人死之後對本人固然沒有問題，但是會產生其他人的問題，而是不是應該在生前能思維的時候去設想死後的問題?或是預設遭預意外時的處置?撇開吉利與否的立場不論，這裡似乎也是見仁見智，各說各話了。
