當二房東之前必看的轉租須知
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- 發佈：2018-06-27
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- 作者：協弈法律事務所
近來又接近學期的尾聲了，學生們在準備學期結束前考試的同時，也是有意或需要在學校外租屋的學生開始面臨續約、尋覓新的租屋處等等住的問題的時節，由於學生租屋的租賃契約都是簽一段不短的時間的定期契約，在放長假期間繳了房租又因為返鄉去了空著好像有點浪費，有些人選擇在暑期時短期出租自己的租屋處多少貼補自己一些。然而，房客把不是自己的東西轉租出去會不會遇到什麼問題呢？以下就讓我們來談談有關轉租的一些注意事項吧。
民法上有關轉租的規定在第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」從這條規定可以看到，民法規定中原則上其實是不允許轉租的，除非是符合一定的法律要求之下才會例外允許。而在這裡我們將符合法定要件而例外被允許的轉租稱為「合法轉租」，沒達成以上法定要件就簽下去的叫「違法轉租」。
細說合法轉租需要達到的條件，可以分為以【A】經過出租人同意一途，或【B】如果出租人沒有明確表示同意時，則○1要轉租出去的東西是房屋＋○2只有轉租房屋的一部份，而若是租賃契約裡一開始就寫了禁止一切的轉租行為的話（反對之約定），可以使轉租例外合法的【B】部分規定就不能拿來用。
所以說在契約與房東本身都沒有特別聲明反對轉租之下，如果是因為一個人住太孤單太貴轉租了一個床位給同學，是屬於合法轉租的範圍內的；而因為放長假返鄉租金繳了房子空著很可惜，所以把整間房子租出去借別人住個幾個月等開學再收回來，則有可能會因違法轉租而遇到一些問題。
然而要注意的是，不管是合法的還是違法的轉租，轉租的契約都會成立，而此時的權利義務關係在出租人（為統一稱謂以下簡稱為甲）、承租人（乙）、次承租人（丙）三方之間有所差異：
１、丙與乙之間：
丙基於跟乙之間的契約還是有效的緣故，簽約之後該繳的房租該負擔的義務，並不會受到乙轉租房子是合法還是違法而使得丙可不可以賴帳租金，不過因為乙違法轉租的緣故使得丙使用房屋的權利可能受到影響，丙可以向乙主張權利瑕疵擔保（民法第347條準用第353條規定）。
２、甲與乙之間：
甲在乙合法轉租時不影響甲乙之間原本的租賃契約關係；在違法轉租的時候甲依民法第443條第2項規定取得了終止契約權利，而這個可以終止的契約是指甲原本與他的承租人乙之間的契約，不會直接影響到乙與丙之間的轉租契約。而在丙的使用下若是對房屋造成了損害，則不論合法違法轉租，甲都可以要求乙為此負責。
３、甲與丙之間：
因為轉租契約是成立在乙與丙之間的租賃契約，甲與丙之間並沒有契約關係，丙要負擔的繳房租等等的義務都是對乙負的，甲並不可以主張說這個契約因為是違法轉租，所以自動由甲取得收取租金的權利。雖然甲並不能直接對丙有什麼直接的請求權，甲若是終止了與乙之間的契約，則因轉租契約的期限不可以超過原租賃契約的期限（除非房東有同意可以超過），使得乙與丙都會因契約失效而無權占有，甲可以主張民法第767條請求乙丙歸還甲的房屋。
租賃契約的特色之一是出租人跟承租人之間的互信，也就是兩方之間的契約仰賴的人格信用基礎比一般的契約更高，舉例來說就像是賣東西的時候，商品誰買走都可以，只要記得付錢就好；出租物品則因為東西還要拿回來，所以會比較在意到底是誰租走了自己的財貨。轉租雖然可以使財產獲得最大運用（最重要的是自己也可以多少拿一點零用錢），但仍然要尊重房屋的所有者的意見，所以說轉租之前最好問過房東，免得因為違法轉租問題為自己與他人帶來麻煩。
