當二房東之前必看的轉租須知

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近來又接近學期的尾聲了,學生們在準備學期結束前考試的同時,也是有意或需要在學校外租屋的學生開始面臨續約、尋覓新的租屋處等等住的問題的時節,由於學生租屋的租賃契約都是簽一段不短的時間的定期契約,在放長假期間繳了房租又因為返鄉去了空著好像有點浪費,有些人選擇在暑期時短期出租自己的租屋處多少貼補自己一些。然而,房客把不是自己的東西轉租出去會不會遇到什麼問題呢?以下就讓我們來談談有關轉租的一些注意事項吧。

 

民法上有關轉租的規定在第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」從這條規定可以看到,民法規定中原則上其實是不允許轉租的,除非是符合一定的法律要求之下才會例外允許。而在這裡我們將符合法定要件而例外被允許的轉租稱為「合法轉租」,沒達成以上法定要件就簽下去的叫「違法轉租」。

 

細說合法轉租需要達到的條件,可以分為以【A】經過出租人同意一途,或【B】如果出租人沒有明確表示同意時,則○1要轉租出去的東西是房屋+○2只有轉租房屋的一部份,而若是租賃契約裡一開始就寫了禁止一切的轉租行為的話(反對之約定),可以使轉租例外合法的【B】部分規定就不能拿來用。

 

所以說在契約與房東本身都沒有特別聲明反對轉租之下,如果是因為一個人住太孤單太貴轉租了一個床位給同學,是屬於合法轉租的範圍內的;而因為放長假返鄉租金繳了房子空著很可惜,所以把整間房子租出去借別人住個幾個月等開學再收回來,則有可能會因違法轉租而遇到一些問題。

 

然而要注意的是,不管是合法的還是違法的轉租,轉租的契約都會成立,而此時的權利義務關係在出租人(為統一稱謂以下簡稱為甲)、承租人(乙)、次承租人(丙)三方之間有所差異:

 

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1、丙與乙之間:


丙基於跟乙之間的契約還是有效的緣故,簽約之後該繳的房租該負擔的義務,並不會受到乙轉租房子是合法還是違法而使得丙可不可以賴帳租金,不過因為乙違法轉租的緣故使得丙使用房屋的權利可能受到影響,丙可以向乙主張權利瑕疵擔保(民法第347條準用第353條規定)。

 

2、甲與乙之間:


甲在乙合法轉租時不影響甲乙之間原本的租賃契約關係;在違法轉租的時候甲依民法第443條第2項規定取得了終止契約權利,而這個可以終止的契約是指甲原本與他的承租人乙之間的契約,不會直接影響到乙與丙之間的轉租契約。而在丙的使用下若是對房屋造成了損害,則不論合法違法轉租,甲都可以要求乙為此負責。

 

3、甲與丙之間:


因為轉租契約是成立在乙與丙之間的租賃契約,甲與丙之間並沒有契約關係,丙要負擔的繳房租等等的義務都是對乙負的,甲並不可以主張說這個契約因為是違法轉租,所以自動由甲取得收取租金的權利。雖然甲並不能直接對丙有什麼直接的請求權,甲若是終止了與乙之間的契約,則因轉租契約的期限不可以超過原租賃契約的期限(除非房東有同意可以超過),使得乙與丙都會因契約失效而無權占有,甲可以主張民法第767條請求乙丙歸還甲的房屋。

 

租賃契約的特色之一是出租人跟承租人之間的互信,也就是兩方之間的契約仰賴的人格信用基礎比一般的契約更高,舉例來說就像是賣東西的時候,商品誰買走都可以,只要記得付錢就好;出租物品則因為東西還要拿回來,所以會比較在意到底是誰租走了自己的財貨。轉租雖然可以使財產獲得最大運用(最重要的是自己也可以多少拿一點零用錢),但仍然要尊重房屋的所有者的意見,所以說轉租之前最好問過房東,免得因為違法轉租問題為自己與他人帶來麻煩。

 

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