好宅變凶宅─可否解除買賣契約?
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- 發佈：2022-11-11
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- 作者：協弈法律編輯部-小仲
雖然說買到凶宅之後，到底有沒有鬼影幢幢我們無從得知，也不是律師而是法師的執業範圍，然而凶宅議題在法學界所引起的討論，這幾年依然相當熱烈。關鍵的爭執點就在於凶宅是不是屬於「物之瑕疵」，倘若認為是，則可能依法解除契約或減少價金；但若不是，恐怕就難以主張法律上的權利。
但是要確認是不是「凶宅」就已難倒眾人。根據內政部所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」此為目前實務界認定凶宅的依據之一。
也就是凶宅的定義有三：在產權持有中、發生於專有部分、非自然死亡如兇殺、自殺。
這是目前法院判決以及不動產業者常常使用的判斷依據，然而這樣的定義仍然不足以處理實務上出現的特殊案件。比方說：自殺者跳樓，途中撞到三樓遮陽台、後來又跌落至一樓地板而死，三樓是否屬於凶宅?
另外，凶宅的感受因人而異。換言之，這宅是凶是福，端看個人主觀感受，有論者指出（臺灣高等法院101年度上字第87號判決），是否為凶宅涉及到宗教信仰、個人心理因素，而有不同評價，對於基督徒來說或許並不覺得有人在屋內非自然死亡，會造成精神不寧或有任何妨礙，但對於傳統民間信仰者而言卻是無法容忍；
再者，即使有人在屋內輕生，清理乾淨甚至重新裝潢之後，物理上的使用並無任何疑慮，似乎與「物的瑕疵」之概念有所不同；最後，如果承認凶宅是物的瑕疵，但凶宅又如同上述，凶或福都有一定的個人主觀判斷，讓賣房子的一方負擔這種取諸於個人主觀判斷之風險，是否合理?(賣給基督徒就安穩成交、賣給八字輕的就可能被解約?)
然而，如果否定凶宅屬於「物之瑕疵」，立刻就會面臨到實際統計數字的挑戰，只要找專業的不動產估價師，就可以馬上有客觀、科學化的統計數據，告訴我們一但某宅是凶宅，那麼房價就必然有所減損。如果買賣房子的過程中，除了住的安心之外，也得保障該房屋的客觀價值不會有不合理之貶損，那麼賣房的一方惡意隱匿凶宅的事實，進而讓買家沒有享受到客觀價值貶損的好處，甚至若該買家往後要出售，還得由該買家承受往後的價值貶損，這樣是否公平?
總上來說，凶宅議題的兩種見解都各自成理。凶宅與否定義難斷、帶有主觀之判斷、物理上無任何使用功能上的疑慮，如此要讓出賣人承擔減價甚至解約的不利益，是否妥當；若從客觀價值上來看，凶宅在交易市場上可以用科學化的方式，顯示出明顯的價值貶損，而該價值的貶損應該屬於物的瑕疵。(臺灣高等法院101年度上字第87號判決、臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決)
法院的態度又是如何呢?
最高法院107年度台上字第718號裁定：「上訴人未能證明系爭預售屋為一般社會通念所指之「凶宅」及具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，自不得解除買賣契約……。」以此來看，似乎只要能夠證明此乃凶宅、即可據此主張有所瑕疵而解除買賣契約。(臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決同此見解。)
總結來說，法院目前的態度似乎更傾向於認定凶宅確實屬於物之瑕疵，然而要予以注意的是，就算肯定凶宅屬於物之瑕疵，也不表示可以直接解約，依據民法359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
也就是說，必須衡量雙方的利害得失之後，再來決定解除契約是否妥當。在最高法院103年度台上字第960號判決中，先肯定原審法院確立凶宅造成價值貶損了百分之二十五，然而原審法院不應直接判決買方得以解除契約，而是應衡量該凶宅剩餘價值百分之七十五以及雙方約定的價值，兩者之間是否衡平，值得注意。
